Дом за рубежом: выгодный объект инвестирования
В начале 90-х - во времена полной утраты стабильности - заграничную недвижимость покупали с целью подготовки “запасного аэродрома”. Средняя величина сделки тогда составляла не менее $300 тыс. А крупных - стоимостью свыше $1 млн - сделок было даже больше, чем теперь. Купля-продажа происходила непосредственно на месте, без глубокого анализа - по принципу "Пришел, увидел и купил". Только лет через 10 сначала в Москве, а затем и в крупных провинциальных городах появились агентства, оказывающие посреднические услуги в сфере зарубежной недвижимости. Сегодня работа на этом рынке перестала быть экзотикой. Последние год-два число игроков увеличивается невиданными прежде темпами. Изменилась и мотивация покупателей: на смену идеям "запасного аэродрома", "дома для летнего отдыха или проведения безоблачной старости" пришел спрос на зарубежную недвижимость как объект выгодного инвестирования.
Дальновидные бизнесмены инвестировали за рубеж и раньше, однако в последнее время это явление охватило не только высокообеспеченных людей, но и представителей среднего класса - тех, кто заинтересован в покупке зарубежной недвижимости с целью сдачи ее в аренду или перепродажи. Сегодня желающих приобрести такую недвижимость для отдыха примерно столько же, сколько покупателей коммерческих объектов (магазинов, гостиниц и т.п.). При этом даже в первом случае собственник почти всегда оценивает перспективы коммерческого использования квартиры или виллы.
Но как, находясь - за тысячи километров от зарубежной недвижимости, оценить ее перспективность? Удаленность компенсируется более кропотливой работой, чем при покупке аналогичного объекта в России. Провести юридически безупречную сделку без привлечения компетентных экспертов и надежных зарубежных партнеров в данной ситуации практически невозможно. Главное - правильно их выбрать.
По оценкам специалистов, наибольший интерес для россиян представляют объекты зарубежной недвижимости в ценовом диапазоне 50-80 тыс евро. На эту сумму вполне можно приобрести квартиру площадью 50-60 кв.м или небольшую виллу (с 1-2 спальнями и участком земли 5-10 соток) на болгарском побережье Черного моря или в пригороде Праги.
С учетом арендных ставок на жилье в курортных зонах инвестиционная привлекательность подобных объектов весьма высока. Если говорить о Болгарии, по оценкам специалистов, недвижимость там сильно недооценена. Ее стоимость за последние 4-5 лет выросла в 2 - 3 раза, и этот рост, безусловно, продолжится в связи с намеченным на 2007 год вхождением страны в ЕС.
Так, 2-комнатную квартиру на Солнечном берегу площадью 56 кв. м можно приобрести за сумму, сопоставимую с ценой квартиры в Самаре, - 34,4 тыс. евро. А жилье класса "люкс" площадью 90 кв.м. в курортном Бургасе обойдется всего в 64 тыс. евро. При этом месяц аренды апартаментов с одной спальней на болгарских курортах стоит от 750 до 1500 евро, с двумя спальнями - от 900 до 2000 евро. Причем срок окупаемости инвестиций в недвижимость на славянских курортах составляет не более 2 - 3 лет.
Какие параметры влияют на стоимость аренды? Это зависит от категории жилья (эконом, бизнес, элит), а также от конкретных требований нанимателя. Если квартиру ищет обеспеченный человек, он будет обращать внимание прежде всего на ее качество. Если бюджет клиента маленький — одним из важнейших факторов станет цена. Однако в целом существует ряд первоочередных параметров, в той или иной степени учитываемых всеми арендаторами. Прежде всего — месторасположение дома. Оценивается престижность района, благоприятная экологическая ситуация, близость к центру (в случае с более дорогими квартирами), наличие удобных транспортных развязок, развитая инфраструктура — все то, что влияет на комфорт проживания в районе.
Что касается самой квартиры, здесь имеет значение качество ремонта и то, насколько давно он сделан, наличие и качество бытовой техники (посудомоечной, стиральной машины и т. д.), вид из окон и прочее. Традиционно не пользуются популярностью первые этажи. В первую очередь на ликвидность таких предложений влияют соображения комфорта и безопасности. Конечно, арендатор на такое жилье все равно найдется, но цена будет уже ниже по сравнению с таким же вариантом на этаж-другой выше. В большинстве случаев все зависит от конкретного предложения: если окна выходят в палисадник или во двор, а дом оборудован всем необходимым для жизни, квартира может стоить дороже, чем аналогичная этажом выше, но с окнами на дорогу и не оборудованная должным образом. Фактор сезонности влияет на стоимость незначительно.
Есть понятие «летние квартиры». Их сдают на короткий период — от трех до шести месяцев, в основном на лето. Эти предложения выходят на рынок каждый год в апреле?мае, уже к середине июня они перестают поступать. Арендодатели в данном сегменте — семьи, которые, уезжая летом на дачу и не желая, чтобы квартира простаивала, сдают ее. В связи с краткосрочностью такие варианты дешевле. Впрочем, изменения являются лишь сезонным колебанием, в августе?сентябре ставки, как правило, растут. Однако в этом году резкое повышение не прогнозируется, ведь цены и так высоки. Повышение будет серьезно ограничено спросом. Выгодны ли инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их внаем? Все зависит от качества приобретаемого жилья и суммы инвестиций. В каждом отдельном случае нужно просчитывать стратегию инвестирования индивидуально.
Если говорить в целом, сдача квартиры в аренду (после расходов на амортизацию, уплаты налогов) или более выгодна, или сравнима по доходности с банковским депозитом (учитывая предложения некоторых коммерческих банков). Но что бы ни случилось в стране — дефолты, инфляция, кризисы — ваша недвижимость всегда останется вашей недвижимостью. Банк может прекратить существование, валюта обесцениться, а недвижимость, даже если подешевеет, все равно будет пригодна для сдачи и будет приносить надежный доход.
Итак, дело за малым - найти средства для столь интересной покупки, как зарубежная недвижимость. Тем более что высокий уровень доходности в этом сегменте вопреки классической теории не всегда является следствием повышенных рисков. В мире есть еще столько удивительного!