Что такое незаконченное строительство?
Согласно нормативным актам, постройка завершена после выдачи Акта №15 и Разрешения эксплуатации. Но конкурентный рынок навязал заключение договоров и до получения этих документов, на различной стадии строительства. Законодательством определено, что правовой объект – предмет права собственности и иных прав, существует после завершения грубой стройки.
Каковы плюсы в сделках с новым строительством? Почему существует спрос на покупку недвижимости еще на стадии проекта, или до завершения грубой стройки?
В основном, из-за повышенного интереса к вновь построенному жилью, коммерческим или офис площадям, т.к. в этой сфере почти нет предложения готовых объектов в новых зданиях. С другой стороны, заключение договора до завершения строительства может использоваться как защитный механизм против увеличения цен недвижимости в результате подорожания строительных материалов, инфляции или повышенного платежноспособного спроса.
Нельзя пренебрегать и фактом, что при незаконченном строительстве обычно используется рассроченный платеж, а завершительные работы выполняются по желанию клиента. Наряду с этим, множество банков, особенно если заключившие с строителем договор, отказывают в выдаче кредита на покупку жилья до наступления определенного стадия строительства. Качественно новое строительство исключительно привлекательно своими современными стандартами (например, теплоизоляцией), наряду с усовершенствованным архитектурным обликом. Также нельзя недооценивать факт, что покупатель экономит немало средств на основной ремонт объекта (новые жалюзи и т.д.), подмену ВиК, смену радиаторов и т.п., как и на поправку общих частей этажной собственности (крышу, лифта и т.д.). Завершительные работы могут производиться дополнительно, они являются исключительной возможностью каждому проявить свой вкус и предпочтения.
Нельзя пренебрегать и фактом, что при незаконченном строительстве обычно используется рассроченный платеж, а завершительные работы выполняются по желанию клиента. Наряду с этим, множество банков, особенно если заключившие с строителем договор, отказывают в выдаче кредита на покупку жилья до наступления определенного стадия строительства. Качественно новое строительство исключительно привлекательно своими современными стандартами (например, теплоизоляцией), наряду с усовершенствованным архитектурным обликом. Также нельзя недооценивать факт, что покупатель экономит немало средств на основной ремонт объекта (новые жалюзи и т.д.), подмену ВиК, смену радиаторов и т.п., как и на поправку общих частей этажной собственности (крышу, лифта и т.д.). Завершительные работы могут производиться дополнительно, они являются исключительной возможностью каждому проявить свой вкус и предпочтения.
Почему есть предложения незаконченных объектов?
Основная причина заключается в том, что строители и инвесторы обеспечивают себе свежие деньги посредством т.наз косвенного кредитования покупателей. Это дает им возможность вложить собственный и заемный капитал в покупку земли для последующего строительства.
С другой стороны, эта предварительная продажа почти исключает возможности поиска покупателей и длительного ожидания возвратя инвестиции после завершения строительства. Зачастую строитель диктует свои условия в договоре и готов ждать следующего покупателя, который односторонне примет предложенный ему договор, даже если последний будет не в его пользу.
С другой стороны, эта предварительная продажа почти исключает возможности поиска покупателей и длительного ожидания возвратя инвестиции после завершения строительства. Зачастую строитель диктует свои условия в договоре и готов ждать следующего покупателя, который односторонне примет предложенный ему договор, даже если последний будет не в его пользу.
Каковы минусы от сделок с новым строительством?
С точки зрения покупателей бесспорным минусом является повышенный риск. Даже при желании со стороны строительной компании, факт заключения действительного договора по продаже объекта, незавершенного хотя бы до стадии грубой стройки, совершенно недопустим. По этой причине покупателям предлагается предварительный договор и в отличие от нотариального акта, в нем зачастую указываются и анализируются необходимые документы, доказывающие права собственности продавца. Он должен иметь статус либо собственника земли, либо права на строительство (суперфикции) на этой земле. Проверка возможных ипотек или исков по пятну под застройку обязательна. Также необходимо иметь одобренный проект, визу и разрешение на строительство, заключенные договора с поставщиками электроэнергии и водоснабжения.
Следующий очень важный вопрос касается «благонадежности» инвестора/строителя. Даже после проверки актуального состояния компании, существует риск, что она состоит в производстве по несостоятельности до передачи объекта. В худшем случае – пятно или право на строительство впоследствии могут использоваться для ипотеки, или объект, который вы считает уже своим, может быть продан третьему лицу. Предварительный договор не уберегает Вас от этих и подобных рисков.
Существуют риски и для покупателя. Если он добросовестный, а до презумпции виновности, нет оснований не считать всех строительных предпринимателей таковыми, тоже имеет свои обязательства. Основным обязательством является строительство здания с определенным качеством и в оговоренные сроки. Наряду с этим, он «сохраняет» объект для вас – даже если на данный момент не располагаете средствами, вы получаете право купить его по предварительно определенной цене. Уже есть и продавцы, потерявшие немало денег из-за невыполнения обязательств со стороны покупателей. Это могут быть и в случаях неуплаты части стоимости после передачи объекта в состояние «грубой стройки» в нотариальном порядке. Есть и случаи неосновательного отказа покупателей подписать необходимые документы для оформления протоколов и актов, что может поставить под вопрос соблюдение крайних сроков для передачи здания собственникам.
Но при всем этом новое строительство имеет будущее, вопреки всем рискам для обеих сторон. Покупатель сам делает выбор заплатить комиссионные агентству или приобрести недвижимость от строителя. Рынок сам изолирует недобросовестных участников.
газета "Имоти" 2005-04-20