Мнението, че имотите са по-добра инвестиция от акциите, защото предлагат повече стабилност и защита срещу инфлацията, издиша, предполага коментар на авторитетното списание Economist. В него се казва, че относителната стабилност на вложенията в недвижима собственост може да е илюзорна и причинена от неликвидния пазар – "стойностите просто не са свалени толкова, колкото би трябвало".
Изанието посочва, че в последното десетилетие този клас активи се е представил по-добре от акциите. "Едва през 2008 г. глобалният индекс IPD за бизнес имотите показа негативна възвръщаемост. Но спадът от 10.1% в доларово изражение беше доста по-добър от потопяването с 40.3% на световния индекс за акции MSCI. В предходното десетилетие от 1998 до 2007 г. инвеситор, който е вложил въображаеми хиляда долара в индекса IPD би утроил парите си (ако се приеме, че е реинвестирал дохода), докато портфейлът от акции, включен в индекса MSCI, едва би ги удвоил", пише още Economist.
Индексът IPD измервма изменението във възвръщаемостта от офис, търговски и индустриални площи, които се държат от институционални инвеститори.
Аргументи като този са причина за промяна в предпочитанията на инвеститорите, които търсят дългосрочна стабилност. Имотите често се разглеждат като клас активи, който като ниво на риск се намира между акциите и облигациите и носи характеристиките и на двете. Наемите ги приближават до инструментите с фиксиран доход. От друта страна, те обикновено се повишават в крак с инфлацията. И тъй като стойността на недвижимото имущество се формира на база приходите, на него се гледа като на добра защита от инфлацията.
"Но ако акциите са обречени на страдание, имотите със сигурност ще ги последват", твърди изданието. "Ужасното представяне на японския капиталов пазар в последните години е добре известно. Лесно е да се забрави, че цените на недвижимата собственост са пострадали почти толкова. Цените на японската земя все още са 58.5% под пика си от 1991 г., а показателите за жилищни и бизнес имоти са съответно 44.3% и 73% под най-високите си нива.
За разлика от пазарите на акции, където търговията се осъществява ежедневно, имотите се търгуват сравнително рядко и транзакциите изискват значителни разходи – за правни и икономически проучвания, комисионни за посредници и маркетинг и др.. Според Economist това, че възвръщаемостта от британските офис сгради, молове и индустриални паркове е била една от най-лошите от всички страни в базата данни на IPD през 2008 г. не е резултат само от затрудненията в икономиката, а от това, че британските компании по-бързо приспособяват стойностите на тези активи към последните сделки. "Другите страни действат по-бавно, но маската от време на време пада. По-рано тази година кулата "Джон Хенкок" в Бостън беше продадена на търг за 660 милиона долара. Тя беше купена през 2006 г. за 1.3 милиарда долара. Сделката с "Хенкок" беше принудителна продажба, разбира се, но други такива със сигурност ще я последват. В рецесията нивата на незаетост нарастват, доходът от наеми стагнира или пада, а финансирането е както по-скъпо, така и по-трудно за подновяване", дава пример списанието.
Според Дейвид Скинър от Aviva Investors, група за управление на инвестиции, цените на имотите от 2000 г. насам са движени не от основите на пазара, а от достъпа до кредит.
"Имотът беше в действителност страхотна инвестиция във време, когато финансирането беше лесно и рецесиите бяха редки и меки. Но това няма да е така за известно време. Дори ниските лихви може да не помогнат, както показва японският пример в последните 20 години", пише още Economist.
Източник: Строителство.инфо
(17.07.2009)