Начало
Бележник ()

Има ли балон на цените на недвижимите имоти?

Недвижими имоти

От няколко месеца в публичното пространство текат засилени дискусии по повод пазара на недвижими имоти. Свидетели сме на множество мнения и коментари по т. нар. балон на недвижимите имоти.
Като професионалист, който е в бизнеса с недвижими имоти вече над 25 години, реших да изложа и моето мнение по този злободневен въпрос.

Спомням си същия въпрос, който по същия начин любопитно се поставяше през 2005-та година, по времето на първия голям и невиждан до тогава подем в цените на имотите в България. Балонът пукна, когато вече никой от нас не очакваше - най напред в САЩ през 2008-ма година, а ние през първото тримесечие на 2009-та година реализирахме най-голям обем продажби откакто работим на този пазар. Кризата у нас навлезе изведнъж, с цялата си тежест, през лятото на 2009-та година. Тогава наистина балонът се пукна.

Най-високите цени, на които продавахме имоти през 2008-ма и началото на 2009-та година, все още не са достигнати в настоящия възход на пазара (вижте движението на цените за периода януари 2009-та година).
Според нашата статистика, средната ни цена на сделка в гр. София през второто полугодие на 2017-та година достигна 92000 евро, при средна цена през 2008-ма година - 98000 евро.
И забележете, при предишния си подем, пазарът се извиси в своя пик, при нечуваните днес 7 до 10% годишна лихва по ипотечните кредити.

Защо сега отново се говори за балон? Естествено, причината е рязкото активизиране на пазара през 2017-та година. Имотите отново са интересна тема и всички отново живо се интересуват от пазара. Да не забравяме обаче, че от 2009-та до 2014-та година бяхме свидетели на невиждана до този момент стагнация на пазара и постоянно намаляване на цените на имотите, които достигнаха най-ниската си точка през есента на 2013 г. Бяхме свидетели на обезценяване от 50% до над 300% за отделните сектори и сегменти. Да не забравяме също, че през тези години (2009-2015) цената на живота в България растеше с умерено темпо. Цените на хранителните, промишлените, битовите стоки, както и цените на някои услуги продължиха да нарастват въпреки (или и като резултат) от кризата в имотния сектор.

Тази картина има своя специфичен български бекграунд - друга тема, свързана с множество икономически и политически фактори, в която не е момента сега да навлизам.
Така или иначе, излиза, че през тези години само цените на недвижимите имотите са се движили надолу, а всички останали цени бяха в тенденция нагоре.

Тези, които през последните 5-6 години държаха спестяванията си в банка с/у 4-6% годишна лихва, още през есента на 2014 г. започнаха да търсят алтернатива на същата и ПО ВИСОКА доходност при закупуването на недвижим имот.
Младите хора в активна възраст около 25 г. които чакаха 6-7 години удобния момент да си купят жилище, станаха вече на 30 - и изведнъж разбраха, колко всъщност време е минало.

Дойде и времето на забравата - инвеститорите и строителните предприемачи "забравиха" на какви цени през 2007-2009-та година са купували парцели за застрояване, а собствениците на жилищни имоти "забравиха" на какви цени и при какви лихви по ипотечните кредити са ги купували.
Изведнъж в началото на 2016-та година пазарът осъмна "изметен" от залежали през кризата имоти .. и "играта" започна на ново.

Очаквано най-бързо и силно скочиха цените на малките апартаменти - за скептиците по отношение на панелното строителство ще кажа, че в края на 2015-та година продавахме т. нар. гарсониери (1-стайни апартаменти) в Младост 4, София за 30000 - 35000 евро, а в края на 2016-та годината - за 50000 евро.

Като скачени съдове тръгнаха нагоре и наемите на малки жилища - в началото на 2017-та година масовото търсене на 2-СТАЕН апартамент в София беше за месечен наем от 250 евро, а в края на годината - за 350 евро.

Всичко до тук следва своя естествен ритъм, и жилищният пазар също. Тъкмо събудил се от дълбоката летаргия и поел естествения тренд - нагоре, сега не е моментът да пука .. имам предвид "балона на цените".
Напротив, все още не са се "събудили" напълно бизнес имотите - това очаквано ще се случи през 2018-та година. Ще следва и засилено търсене на по-висок клас имоти под наем. Ще бъде и годината на небостъргачите в София. Трябва да дойдат отново и дългоочакваните чуждестранни инвестиции.
От 1991-ва година (възникването на активния свободен пазар на недвижими имоти у нас) до днес, пазарът следва цикли на възход и стагнация, които се повтарят, но никога по един и същи начин. Затова и сегашният цикъл на възход има предизвестен край, но той няма да бъде същият като краят през 2009-та.

Едно е сигурно, балонът не се пука когато повечето "играчи" очакват. Аз лично очаквам една интересна и благодатна за пазара 2018-та година.

Мирослав Христов
Управител и собственик на Мирела

(26.12.2017)