Покупката на недвижим имот в София става все по- изгодна инвестиция
Цени и анализи
Industry Watch Тенденцията на забавяне на ръста на цените на жилищата в страната се задълбочава, като за разглеждания период той е отново почти 2 пъти по-нисък от предходния: - 2.9% за третото тримесечие, при 4.3%, 10.6%, 11.3%, 12% за предходните четири тримесечия. По-голямата динамика продължава да бъде в по-малките и ниско оценени локации като Разград, Габрово и Хасково, където ръстът е над 10%. В почти всички градове от челната петица ръстът е по-нисък от средния за страната, като във Варна и Стара Загора се забелязва лек спад. Значително е намалението на цените в Благоевград. Единствено в Пловдив и София сме свидетели на по-високо от средното за страната поскъпване, като ръстът от 6% за столицата продължава да е в рамките на прогнозирана по-дългосрочна стабилизация, отразена от предварителни данни за октомври и ноември. Данните потвърждават направените в предишни анализи прогнози за стабилизиране на цените в скъпите градове на текущите нива основно заради нараснало предлагане на ново строителство, но и заради изчерпване на еднократни ефекти върху търсенето на жилища. Краткосрочно повишение на цените можем да очакваме към края на годината, когато по принцип пазарът се оживява. За 5-те най-скъпи града поскъпването за третото тримесечие на 2005 г. е средно 2.44%, докато в 5-те най-евтини града цените се покачват средно с 2.7%. Тенденцията на стесняване на ножицата между най-скъпите и евтините градове за момента изглежда изчерпана. Нарастването в градовете със средни цени е също в рамките на тези стойности. В София средните наеми на най-широкия сегмент (двустайни апартаменти) нараснаха значително в сравнение с края на август със 7.1% и достигнаха 4.5 евро на кв.м. От началото на 2005 г. растежът е 14.5%. Със стабилизирането на офертите „продажба“ за двустайни апартаменти забелязваме сближаване на ръста на наемите и ръста на продажните цени. Това намалява срока на „изплащане“, т.е. прави по-изгодна инвестицията в имот с цел отдаване под наем. Отклоненията в стойностите на наемите намаляват. Отношението цена/наем, измерено в брой месечни наеми, равни на цената на имота, спада до 120 месеца. Инвестицията в градско жилище вече е на предпоследно място по доходност в сравнение с различни алтернативи, които Industry Watch следи регулярно. През третото тримесечие на 2005 г. най-висока доходност се реализира от инвестицията в български акции - индексът SOFIX се повишава с 22.6% спрямо юни. „Стоковата инвестиция“ (т.е. суровини) в мед носи доход от 8.7%, а поскъпването на петрола е 7.9%. Трябва да отчетем обаче резкия спад на цените на петрола в доларово изражение след октомври. Спекулацията на валутния пазар с курса лев/долар на практика бе губеща със загуба, близко до нулата. През октомври и ноември обаче доларът поскъпна спрямо лева с около 5%. За тримесечието цените на жилищата се повишиха средно с 2.9%. Динамика на жилищния кредит За второ поредно тримесечие темпът на растеж на жилищния кредит се забавя. На годишна база той е 121.5% до третото тримесечие, сравнен със 145.2% до Q2 и 154% до първото тримесечие. Общото нарастване на жилищния кредит за тримесечието е 216 млн. лв., значимо свиване спрямо увеличението с 264 млн. за второто тримесечие. Новите кредити на месечна основа спадат постепенно до нива от около 60 млн. лв. (и малко под това ниво през октомври) въпреки агресивните маркетингови кампании на повечето банки през есента. Поддържаме позицията, че жилищното кредитиране е в голяма степен устойчиво на монетарни рестрикции от страна на БНБ, прилагани общо към банковата система. Въпреки това обаче, мерките ще имат средносрочен и дългосрочен ефект през общо оскъпяване на финансовия ресурс. Още повече процесът на подобряване на управлението и контрола върху риска, позволяващ съкращаване на общите разходи по кредитната активност, вече забавя ход, като очакваме ефектите от него да са вече постепенни и с дългосрочен ефект върху лихвените нива. Освен това отчитаме трайна тенденция към нарастване на управленско-административните разходи на банковата система. Дълготрайните активи (сгради и др. под.) например нарастват за една година с над 10% до 851 млн. лв. в края на октомври. Нелихвените разходи (заплати, издръжка и др. под.) растат с 22% за периода януари - октомври на основа същите десет месеца на 2004 г. Само за октомври техният размер е с 27% по-висок от разходите за януари 2005 г. Все още обаче нелихвените разходи растат с по-бавен темп в сравнение с лихвените приходи и от началото на годината до октомври съотношението нелихвени разходи/лихвени приходи спада до 53% от 61% за същия период на 2004 г. Доходи и търсене на жилища Средните заплати растат с около 7.4% през третото тримесечие на 2005 г. в сравнение със същия период на 2004 г. През третото тримесечие покупателната сила на средния доход, измерена в жилища, намалява с 2.8% в сравнение с предходното тримесечие и с около 24% спрямо средната стойност за 2004 г. Очакваме номиналните доходи да продължат да растат с около 10% на годишна база в средносрочен план. Растежът обаче ще е неравномерно разпределен по отделните градове. Все още София ще е основен привлекателен център за покупки на жилища с инвестиционна цел, като същевременно градът ще остане и главно място за стартиране на бизнес и откриване на работни места. Нивата на наемите вече отразиха това развитие, като за последните три месеца се повишиха средно със 7.1% за малките жилища. Продажните цени ще продължат да се определят главно от дългосрочните очаквания, което вече е видно от различията между доходи и цени на жилищата в отделните градове, т.е. в София доходите не са толкова по-високи, колкото е разликата в цените на имотите. Така стойността на жилищата, отнесена към текущите доходи, е „надценена“ в София и Варна, докато в останалите (най-вече малки) градове е „подценена“. Трябва обаче да отчетем, че тази оценка отчита само търсенето на пазара, без да включва и разликите в предлагането на наличен жилищен фонд и ново строителство в различните градове. (15.12.2005)