Квалифицировать один или другой рынок в качестве развитого не совсем правильно. Действительно, за последние несколько лет мы стали свидетелями определенной динамики, в результате которой рынок недвижимого имущества в Софии сегодня характеризуется как зрелый. Все же по нашему мнению - мнению специалистов - его пока рано называть развитым. Основные тенденции не отличаются от ситуации второй половины 2005 года, а ведущим является процесс сегментирования, обусловленный влиянием, оказываемым на рыночные тенденции разницей в количестве клиентов, которые приобретают и/или предлагают различные виды недвижимости, и разницей в рыночных условиях, существующих в различных регионах. Вследствие этого процесса уже не приходится говорить о росте или спаде, а обращать большее внимание на доскональное изучение процессов, предоставляя нашим клиентам подробную информацию по интересующей их недвижимости. Следует помнить, что это нормальное состояние вещей.
В целом на территории столицы спрос и предложение одинаковы, что ставит покупателей в более выгодную позицию по сравнению с условиями прошлого года. Как говорят детальные анализы, спрос на недвижимость в течение года сохраняется в относительно стабильных границах. Количество регистрированных покупателей превышает количество продающих недвижимость лиц. Предложение характеризуется сезонностью - резко повышается летом и в конце года, а спрос почти не меняется в течение целого периода. Предложение отличается тенденцией роста, а спрос остается в знакомых по 2005 году границах. Это говорит о нормальном положении и стабильном рынке, и такую ситуацию не следует считать предпосылкой предстоящего криза.
Спрос на крайние кварталы возник достаточно давно. «Люлин» и «Младость» были наиболее активными кварталами и в 2004, и в 2005 году. Изменение же наблюдается в поведении покупателей, интересующихся недвижимостью среднего уровня. Например, они перенаправили свой интерес с таких кварталов, как «Гео Милев» и «Изток» на кварталы «Слатина» и «Хаджи Димитр». Эта тенденция возникла в конце прошлого года, становясь все более осязаемой по причине, с одной стороны, высоких цен в элитных кварталах, а с другой - ограниченных денежных средств, которыми покупатели располагают. Все еще нет абсолютно новых жилых районов, которые бы могли играть активную роль на карте недвижимости. Так, комплекс "Цариградски" в ж.к. «Дружба», стартовавшее новое строительство в районе ж.к. «Надежда», растущее предложение в ж.к. «Младость» - атакуют позиции подорожавших южных районов, но повторюсь - это не нечто новое и неожиданное для нас.
Это два абсолютно разных по своим характеристикам района. Так, «Монастырские ливады» - т.н. "новый" для столицы район. Там наблюдается массовая застройка, предлагается много нового жилья по привлекательной для расположенного в подножии гор южного квартала, цене. Развитие инфраструктуры в этом районе еще предстоит. Квартал «Младость» относится к т.н. "старым" районам, с очень хорошей инфраструктурой и транспортными связями. Не случайно здесь было построено несколько крупных гипермаркетов, а успешное развитие комплекса "Бизнес Парк София" оказало значительное влияние на интерес со стороны покупателей. Оба района ожидает хорошее будущее, т.к. там уже строится и предстоит построить очень качественные объекты недвижимости в ценовом диапазоне, привлекательном для покупателей.
Для каждого квартала есть свои покупатели. По данным за прошлый год, больше всего готовых объектов жилья закуплено в ж.к. «Младость» и восточных районах столицы. Что касается текущего строительства, внимание вновь направлено к ж.к. «Младость», а также к южным кварталам. На карте столицы предстоит появиться крайним восточным и даже северо-западным зонам. Три новых проекта жилых комплексов ожидают своего старта в кв. «Левски», где до недавнего времени новое строительство вообще отсутствовало. Активизируется строительство и в ж.к. «Люлин» и ж.к. «Надежда», а реализация проектов в этих районах на несколько месяцев опережает реализацию аналогичных объектов в южной части столицы. Себестоимость такого жилья ниже по причине более доступной стоимости земельных участков, что делает цены более привлекательными для покупателей. Появляется тенденция продажи старых панельных жилищ в целях покупки новой квартиры в той же зоне. Вот почему все еще трудно делать какие-либо обобщения.
Журнал „ИМОТИ” - март/апрель 2006г., № 14.