Пазарът на недвижими имоти във Варна през 2014 г.

Недвижими имоти

Разбира се годината още не е приключила, но ние традиционно правим годишните си анализи за Варненския пазар на имоти към края на активния туристически сезон, за да можем да дадем и прогнози за развитието му до края на годината.

Ето анализ на основните тенденции през погледа на регионалния ни директор в гр. Варна - г-жа Камелия Костадинова.

Независимо от традиционно високия интерес на български и чуждестранни купувачи към недвижимите имоти във Варна, цените през последната година и половина не са се повишили, а в някои сегменти на пазара дори се отчита и спад.

Две са основните причини за това.

 

Първата е в значително понижения интерес от страна на руските купувачи и спада на сделките с граждани от бившите съветски републики.

Втората причина се крие в сериозните проблеми с инфраструктурата. Въпреки частичните ремонти на някои от улиците, атмосферата на града е делеч от очакваното. Ремонтът на пешеходната зона на главната търговска улица в центъра бул. „ Княз Борис I” продължава много време и градът загуби много от своята атрактивност като туристическа дестинация. Може с основание да се предположи, че неугледната визия на централната градска част през последните две години е отказала много купувачи да инвестират в имоти тук.

Това е и основната причина за значително понижения интерес и спада на цените на имотите в центъра и Гръцката махала, въпреки близостта им с Морската градина и плажовете.
Ако до преди две години продавачите в тези квартали искаха да постигнат средна цена около 1400 евро за кв. метър, в момента са непостижими дори и хиляда.

Вниманието на купувачите сега е насочено по-скоро към районите около Общината, ВИНС, Червен площад и Генералите, където офертните цени са по-разумни и изборът е по-голям.

Добрата новина е, че през последните седмици ремонтните дейности значително са ускорени и на много места са положени новите настилки. Ремонтът на централната градска част очевидно е към края си и е на път да върне блясъка на Морската ни столица. А това винаги е добър сигнал за предприемчивите инвеститори в имоти.

Цените на наемите в централната част се определят от сградата, състоянието и обзавеждането на апартамента и е трудно да се определи средна стойност.

 

За нов, съвременно оборудван и обзаведен апартамент месечната наемна цена за кв. метър е между 6 и 8 евро.

Голяма част от апартаментите се отдават сезонно или за нощувки, като цените са по-скоро предмет на договаряне и зависят от продължителността на престоя. Все пак, не очаквайте да си наемете за един месец през лятото апартамент близо до Морската градина за 500 евро.

Факторът, който неизменно влияе на относителната стабилност на пазара на недвижимите имоти във Варна е наличието на висши учебни заведения. Покупката на апартамент в райони близо до тях е добра инвестиция, заради успешното целогодишно отдаване под наем.
Най-търсени са апартаментите в района около Медицинска академия, където се обучават чуждестранни студенти и при добри параметри на имота е възможно да се постигне продажна цена около 1000 евро за кв. метър, а наемните цени на подобни имоти могат да достигнат 4 евро на кв. метър жилищна площ за месец.

Студентите са причина и за динамиката на пазара в кварталите Левски и Цветен, където има постоянно търсене и продажбите се реализират за най-кратки срокове. Трудно е да се определи цена на квадратен метър в тези квартали, поради различното строителство.

 

Най-търсени във Варна са двустайните апартаменти, като цените при панелите се движат между 32000 и 40000 евро в зависимост от етажа, местоположението и състоянието.

 

Средната продажна цена на двустаен апартамент ново строителство е приблизително 42000 евро. Месечният наем за двустаен апартамент е между 200-250 евро, а при тристайните около 300 евро. При по-големите апартаменти продажните цени варират в много широки граници, поради значителните разлики в площите.

Можем да определим средната цена за квадратен метър при новото строителство 650 евро. Изключение от статистиката е луксозният затворен комплекс „Вива”, разположен в началото на кв. Левски близо до кварталите Бриз и Чайка. Там е възможно да бъдат постигнати и по-високи цени, като за обзаведено жилище цените стигат около 1000 евро за квадратен метър.

Намалява интересът и към районите Лятно и Зимно кино Тракия и Колхозен пазар. Няколко са причините за това: голямо презастрояване, преобладаващо ниско качество на новото строителство и практическата невъзможност за паркиране. Продавачите тук не са склонни да намаляват офертните цени и се реализират сравнително малък обем сделки.
В район Погребите обаче ситуацията е различна. Близко разположен до центъра, с преобладаващо ново строителство и сравнитено ниски цени (500 евро за кв.метър), той е привлекателен за българите от други градове, които имат намерение да се установят във Варна.
Кварталите Чайка и Спортна зала са много примамливи, защото са близо до центъра и граничат с Морска градина. Предлагането тук е ограничено - продават се предимно стари апартаменти, а новите сгради са единични. Това отказва голяма част от купувачите, защото новото строителство се предлага на сравнително високи цени между 1000 и 1400 евро на кв. метър.

Наемните цени тук са високи и не се различават от тези в идеален център и Гръцка махала.
Квартал Бриз беше като магнит за руските купувачи, но в момента ситуцията е различна. Цени от 1000 евро за кв. метър вече са немислими. Сделки се реализират на средна цена 650 евро за кв.метър.
Въпреки преобладаващото ново строителство, кварталът не представлява интерес за постоянно живеене, поради недобрата социална инфраструктура – липса на търговски площи, детски градини, места за отдих, възможност за паркиране и удобен градски транспорт.
Същите тендеции наблюдаваме и в районите Свети Никола и Траката, където цените отбелязват около 30% понижение. Дори в комплексите от затворен тип купувачите не са склонни да платят за тристаен апартамент повече от 80000 евро, а до 2012 г. това беше постижима цена за апартамент с една спалня. Изключенията са много малко за апартаменти с дизайнерски интериор, голяма площ и морска гледка.

Други крайни квартали като Виница и Аспарухово, по традиция привличат повече купувачи заради значително по-ниските цени, по- добрите удобства за живеене и по-уреден градски транспорт. Средната цена на кв. метър ново строителство тук е 500 евро. Но след наводнението в Аспарухово на 19 юни, интерес към имотите в квартала спадна.
В жилищните комплекси Младост, Възраждане, Кайсиева градина и Владиславово се наблюдава приблизително 20 % спад в цените, на които се реализират сделките от началото на годината.
Средната цена на кв. метър жилищна площ тук е 380 евро. Това се дължи не само на отдалечеността от центъра, но и на преобладаващото панелно строителство.
Наемните цени в тези квартали са ниски и обикновено, отдаването под наем става без посредничество на агенция за недвижими имоти.
Изключение прави ж.к. Трошево, особено в района около МОЛ Варна, където цените се задържат на средни нива от 500 Е/кв. м за старо до 600 Е/кв. м за ново строителство.

В сегмент къщи не се наблюдават особени промени.
Къщите се предлагат с месеци, дори с години и купувачът определено има избор. Въпреки това продавачите почти не правят значителни намаления в офертните цени. Постигането на оптимална цена, зависи от адекватното поведение на продавача.
Най-голям е интересът за покупки в този сегмент през пролетните месеци до средата на юли.
Считаната за добра цена, на която може да се купи нова завършена къща с три спални е 140000 евро.
За престижните райони Свети Никола и Евсиноград, цените започват от 200000 евро. Офертите на по-ниски цени са за къщи от типа таунхаус, към които рядко има интерес.

След влизането в сила на дългоочаквания ОУП (общ устройствен план) на Варна, пазарът на парцели се стабилизира.
По-голямата яснота за строителните показатели доведе до адекватни промени в офертните цени и внесе спокойствие сред купувачите.
В момента може да се купи парцел за еднофамилна къща в район близо да морето за средна цена 45 евро за кв. метър. В по- отдалечените местности средната цена е 20 евро за кв. метър.
Търсенето за покупка на парцели за жилищно строителство е слабо. Инвеститорите търсят варианти за застрояване с/у обезщетение на собствениците.

В сегмента на търговските и офис площи движение няма. Ремонтите в централната част несъмнено ограничиха заявките за наемане на търговските площи. Въпреки това, добри предложения за продажба няма. Наблюдаваме най-голям интерес за отдаваните под наем на различни видове заведения. След забраната на тютюнопушеното на обществени места, наемите на заведения от типа на барове и кафенете паднаха с около 50%. Има такива, които повече от година стоят затворени. Интересът за покупка на такива имоти към момента е нулев, дори при изключително ниски цени.

При офис площите също няма почти движение от средата на миналата година. По-голямата част от офис сградите в града не предлагат добра възможност за паркиране, което разколебава потенциалните наематели. Интересен е фактът, че голяма част от потенциалните ни клиенти в този сегмент предпочитат да платят по-висока наемна цена и да ползват за офис магазинно помещение.

Ваканционните апартаменти в курортите се предлагат на завишени цени в сравнение със същия клас имоти по Южното ни черноморие.
Офертите под 1000 евро продажна цена за кв. метър са за значително отдалечени от плажа комплекси и повечето са от т.нар. „вторичен пазар”.
Близо до морския бряг средните офертни цени са 1300 евро за кв. метър.
Това са и причините повечето купувачи, които търсят апартамент за отдих през лятото да се насочват към южното Черноморие, където изборът е и по-голям. 

МИРЕЛА
Снимки: база данни МИРЕЛА

(19.08.2014)