Новият център на София
Вече има концепция за бъдещия правителствен и бизнес комплекс на 4-ти километър на "Цариградско шосе". Остава да се намери инвеститор
Честито! България и София вече имат своя голям знаков градски проект, а междувременно си спечелиха и известност с международен конкурс с участието на някои от най-големите имена на международната архитектурна сцена. Но във време на финансова криза и икономическа несигурност главният въпрос е може ли този проект да се реализира, от кого и в какъв период от време.
Идеята за вторичен градски център се роди, от една страна, от необходимостта на администрацията от нови офиси, включително за нуждите на европейските институции, а от друга – от наличието на огромен незастроен парцел на едно от най-привлекателните местоположения в София. Теренът започва от колелото на 4-ти километър на "Цариградско шосе" и продължава до комплекса на ИПК "Родина" и до бул. "Проф. Цветан Лазаров" по бул. "Асен Йорданов". На над 600 декара ще могат да бъдат изградени офис кули, търговски площи и жилища. Изискването на правителството към проектите е да включват сгради за собствената му администрация, за евроинституции и голям изложбен център.
Общият устройствен план на София предвижда там да има вторичен градски център. Територията е смесена функционална устройствена зона и дава големи възможности за строителство.
Целта на конкурса беше да се представят идеи за развитието й с предложения за показателите за застрояване. В края на юни започнаха и преговорите с победителя – френския архитект Доминик Перо, за възлагането на изработването на подробен устройствен план по българското законодателство. След това той ще трябва да се структурира като собственост и финансиране. Все още не е ясно дали ще се търси един или различни инвеститори, но за една от силните страни в разработката на Перо се сочи възможността за разделяне на проекта и поетапното му строителство. Шест компании вече са проявили интерес, обяви Министерството на регионалното развитие и благоустройството, без да посочва имена. От тях ще се очаква да предоставят на държавата сградите, които са й необходими, и да изградят инфраструктурата на терена.
Количество
Комплекс от този мащаб до момента не е бил реализиран в София и изграждането му ще бъде предизвикателство за пазара. При положение че по данни на консултантите усвояването на офис площи досега не надхвърляло 150 хил. кв.м на година, концентрирането на над 500 хил. кв.м на едно място ще постави под натиск всички останали. Стига обаче да се случи в кратък период от време.
При всички случаи, ако и когато той започне, предприемачите и инвеститорите ще трябва да се съобразяват с него в плановете си. Потенциалното предлагане на значително количество нови сгради би ограничило възможностите пред проекти на други местоположения – така както това стана в годините, в които се изграждаше "Бизнес парк София".
От друга страна, той ще създаде гравитация и ще промени облика на района, който и бездруго се превръща в бизнес и търговска зона – в непосредствена близост по "Цариградско шосе" в посока Пловдив се изграждат два офис комплекса с отдаваеми площи повече от 100 хил. кв.м, а в посока към центъра са планирани поне още два проекта с хотел и офиси – на мястото на ресторант "Ропотамо" и в сградите на Полиграфическия комбинат.
Към сметката може да се добавят и новите сгради в района на "Бизнес парк София", строящите се около летището и тези в посока "Горубляне" пак по "Цариградско". Пак до бъдещия правителствен център се планират големи административни комплекси, единият от които ще бъде на мястото на ИПК "Родина".
"Вече сме свидетели на свръхпредлагане на пазара, особено на офиси", казва Андрю Пиърсън, мениджър за България на международната консултантска фирма за имоти King Sturge. Според него подобен проект има шанс, ако се реализира в дълъг период от време – 10-15 години. В противен случай рискува да намали привлекателността на България като място за инвестиции, тъй като инвеститорите няма да искат да дойдат на пазар, който е пренаситен.
Но пък е вероятно и да й донесе значителна стойност в дългосрочен план. "По-същественият въпрос в случая е доколко един нов, модерен и мащабен проект от този род би дал ново лице и бъдеще на София като част от обединена Европа", казва изпълнителният директор на консултантската фирма "Фортън интернешънъл" Сергей Койнов.
Другото голямо предизвикателство ще бъде инфраструктурата. Оживлението в района ще натовари значително градските системи – не е чудно, че повечето участници в конкурса за проектиране препоръчват изграждането на метролиния през него, която да го свърже с аерогарата и центъра на града.
Главният архитект на София Петър Диков, който беше и в журито на конкурса, коментира, че тази идея се обмисля, и определи като грешка избора на трасето по бул. "Драган Цанков", което вече работи.
Пазар
Предизвикателствата пред проекта имат чисто финансови измерения. В момента цените на всички видове недвижими имоти падат. Жилищата в София са поевтинели с почти 20% в последната година според официалната статистика, а офис и търговските площи – с 30-40%, веднъж, заради спад в наемите им и, втори път, заради отдръпването на инвеститорите. Банките в Европа на практика не финансират големи проекти и сделки в момента. В този смисъл предимството на вторичния софийски център е, че вероятно ще бъде структуриран финансово в период, в който световната икономика ще се възстановява, и парите за инвестиции в имоти отново ще бъдат налични.
Държавата вече е заявила намерението си, започнала е първите стъпки и остава да намери инвеститори. Когато и да стане това обаче, вече е ясно, че този проект ще промени картата на софийския пазар на имоти.
Източник: Индекс Имоти
Автор: Деян Тодоров