Много често придобиването на недвижим имот по давност се подценява за сметка на останалите способи като продажба, замяна, дарение, завещание, делба и т.н.
А той е сред т.нар. първични способи, при които собствеността върху съответния недвижим имот се придобива чист от тежести при наличие на много хипотези с голяма степен на сигурност. С него трябва да са запознати, както хората, които биха могли да придобият собственост по неговите правила, но и тези, които смятат, че са собственици, но заради небрежност и немарливост изведнъж могат да се окажат без съответния недвижим имот.
Придобиването по давност може да важи и за недвижим имот извън чертите на населени места, за застроени или незастроени парцели, за отделни сгради или за земя, както и за някакви други отделни права. Законът не поставя никакви ограничения и за лицата, които могат да придобиват по този начин. Те може да са физически или юридически лица, може да е държавата или общината. Освен това чрез придобивна давност могат да се получат и отделни вещни права върху имот - например право на строеж, на пристрояване или надстрояване и др. По този способ може да се придобиват дори идеални части от даден имот.
Законът за собствеността предвижда специални разпоредби за придобивната давност. Така според първата алинея на чл. 79 правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснатото владеене в продължение на 10 години. Във втората алинея е заложено, че ако владеенето е добросъвестно, то тогава правото на собственост се придобива с непрекъснатото владеене дори в продължение на само 5 години.
Добросъвестно владеене ще е налице например, ако имотът е придобит при покупка от единия съпруг, без да е представен документ за съгласието на другия, а след време се установи, че продаденият имот е бил съпружеска имуществена общност. Същото е положението и ако примерно се закупи имот от лице под запрещение без разрешение на съда, ако купувачът не е знаел, че купува от такова лице.
Що се отнася до т.нар. недобросъвестно владеене, при което трябва да има изтекла 10-годишна давност, за да се придобие имота, то владеенето трябва да е фактически без основание или дори и да е с основание, то владелецът да е бил наясно с порока.
Тук трябва внимателно да се различава владението от собствеността. Собствеността е право, а владението - фактическо положение. Например едно лице купува апартамент от друго, което не е негов собственик. С нанасянето си в имота човекът придобива владението, но действителният собственик, който не е участвал в продажбата, си остава неин собственик.
При придобиването на давност много често претендиращият за собственост няма документ. Тук на помощ идва Гражданският процесуален кодекс, който е предвидил специални текстове и процедури. Според тях той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право. Ако собственикът не разполага с такива доказателства или те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели. Те могат да се посочат от кмета на общината, района или кметството или определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот, както и от собственика, като тогава трябва по възможност да бъдат съседи на имота. Въз основа на тези гласни и писмени доказателства нотариусът решава дали да издаде нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.
Не могат да се придобиват по давност имоти, които са държавна или общинска публична собственост. Тези, които са частна държавна или общинска собственост, могат, като се спазват общите правила на закона за собствеността. В момента обаче тече мораториум върху придобиването и на тези имоти по давност. Така с промяна в Закона за собствеността, който е в сила от 1 юни т.г. за срок от 7 месеца, считано от 31 май 2006 г., давността за придобиване на държавни и общински имоти, е спряна. Или иначе казано - този мораториум е до 1 януари 2007 г. Ако той не бъде продължен, то след това за придобиване по давност ще могат да претендират и лицата, които са владели с имоти, общинска или държавна частна собственост. Общата забрана за публичната собственост обаче си е налице и ще си остане и в бъдеще.
Автор: юрист Красимир Добрев за в.Сега