Кредит или лизинг за новия апартамент, офис, производствено хале? Изправен пред подобна дилема, човек обикновено хваща калкулатора или молива и започва да прави нескончаеми сметки по лихвени нива, такси за обслужване на заема, срокове за откупуване на съответната собственост, да претегля условията за и против. До момента, в който тотално не пощурее от математически еквилибристики.
Идеалната схема естествено е една - съответната сума да е налична и да не е необходима за нещо друго. Със сигурност това е най-рентабилно. Когато обаче подобна мисия е невъзможна, остават няколко други алтернативи: оптимистичният сценарий е заем от богати братовчеди, а по-реалистичните - ипотечен банков кредит, договорка за откупуване на разсрочено плащане със съответния строителен предприемач или чрез лизинг през специализирана за целта къща. Но тъй като идеални сделки дори в холивудските продукции вече трудно се сключват, схемите за финансиране на покупката на недвижима собственост не правят изключение. Хубаво е обаче потенциалният кандидат за заем поне да е наясно с някои от подводните камъни на подобно кредитиране, тъй като тънкостите често убягват дори на брокерите на недвижими имоти или строителните предприемачи.
Към днешна дата и едните, и другите казват, че покупката на разсрочено плащане от съответния възложител на обекта е най-приемливият откъм финансова гледна точка вариант. Причините за това са няколко - като се започне от бурното строителство, което рязко увеличи предлагането и съответно конкуренцията между предприемачите, и се стигне до натрупването на пазара, което принуди инвеститорите да бъдат по-гъвкави не само заради клиентите, но и в името на собственото си оцеляване. В момента е значително по-изгодно купувачът да се ориентира към директни преговори за своеобразна лизингова покупка от самата фирма, която е инвестирала и продава сградата. Това се отнася най-вече за жилищните имоти и за апартаментите от типа втори дом в морските или планинските курорти.
По-големите компании вече имат достатъчно натрупан капитал и могат да си позволят лукса да забавят възстановяването на плащането. При тази финансова схема кредитор се явява самият строителен предприемач. Този вариант за покупка естествено е по-скъп. Най-често лихвените нива варират средно около 7-8.3 на сто в зависимост от строителния предприемач, типа на жилището или ваканционния апартамент, който се купува, казват търговци на имоти.
По принцип таваните са близки или дори изравнени с тези, които предлагат търговските банки. Освен това през последната година конкуренцията помежду им силно нарасна, което доведе до известно понижение на лихвите. Затова на пръв прочит офертите на банките може да се окажат по-примамливи и изгодни дори от тези на строителните предприемачи. Още повече че далеч по-сигурно е човек да се договаря с банка вместо със строителен предприемач, особено ако той не е проверен. В рекламните си кампании част от банките дори обещават лихви от около 6.5% при отпускането на ипотечни заеми. Впоследствие се оказва, че има немалко подводни камъни като допълнителните такси по обслужването на кредита, задължителната застраховка на имота, която понякога трябва да се сключи с посочено от банката дружество, дори това да е неизгодно за клиента. Сега банките предлагат лихви от около 7-8 на сто на годишна база, но без да се смятат допълнителните финансови утежнения, заложени във всеки договор за покупко-продажба на жилищен имот. Освен това, когато става въпрос за физически лица, лихвата може да прехвърли и 10%, ако доходите на кредитоискателя не могат да бъдат официално доказани.
Условията, които предлагат българските търговски банки, все още не са съпоставими с лихвените нива и офертите на финансовите институции в Западна Европа. Според част от разчетите на строителните предприемачи и на търговците на имоти, ипотечните кредити у нас би следвало да се понижат средно с около 1.5%. В момента ЛИБОР варира около 4.1%, а ипотечните заеми, които се предлагат в Стара Европа, се движат около 5.6-6 на сто като лихвени нива. Освен това би следвало банките да започнат да предлагат още по-гъвкави схеми за финансиране, особено за бизнес-инициативи.
Друг модел за осигуряване на средства е чрез посредничеството на лизингова къща. Това е най-неизгодният по думите на търговци на имоти и на строителни предприемачи вариант. Понякога посредничеството на подобно дружество се предпочита, особено от физически лица, които не могат да докажат официално доходите си пред търговската банка.
Повечето от дружествата осигуряват финансиране за различни видове собственост - от жилища през офиси, търговски или производствени помещения до складови бази и др. От самите компании твърдят, че лизингът на недвижими имоти е доста популярен по света. В международен мащаб делът на лизинговите инвестиции е между 20 и 30% от общия обем вложени капитали.
При част от лизинговите дружества, работещи на родния пазар, базовите параметри на стандартна сделка за финансов лизинг на недвижим имоти варира от 50 000 до 2 млн. евро. Когато клиентът е юридическо лице, обикновено от него се иска минимална първоначална вноска, по аналогия на тези, които изискват и търговските банки. За покупката на офиси, търговски помещения и складови бази минималната миза, която трябва да притежава бъдещият купувач, е 10% от оценката на лицензирания оценител. 20 на сто от евентуалната сума по сделката се изисква, когато сделката е за производствено помещение. Има обаче компании, които са склонни да финансират сделката при предоставяне на авансова вноска от 30% от стойността на закупувания имот. Сумите се плащат още при подписването на договора с лизинговата къща. Те, по подобие на повечето търговски банки, работят с подбрани и одобрени от тях лицензирани оценители. Първоначалната вноска се определя именно на база на остойностяването на имота, направено от съответния оценител.
При някои от лизинговите дружества срокът за финансиране на фирмите е до 8 години. Периодът е по-дълъг за физическите лица, като по сроковете може да се преговаря за всеки случай поотделно. Някои от компаниите предпочитат договорите да бъдат сключвани в евро и по изключение - в щатски долари. Според съответния договор погасителните вноски по лизинга се фиксират в евро или в лева. И при този тип кредитиране ипотеката върху недвижимия имот се учредява в полза на банката, заела средствата на съответната лизингова къща. Разходите по учредяването на ипотеката обикновено са за сметка на купувача. Хубавото е, че по принцип не се изисква допълнително обезпечение.
Освен че за част от схемите лизинговите дружества могат да бъдат по-гъвкави, те често са и значително по-експедитивни от търговските банки в комуникацията и обслужването на клиента. На места стандартният срок за отговор е 10 дни от предоставянето на всички изискани книжа и справки от бъдещия купувач. Сериозната конкуренция принуди банките също да станат по-мобилни и бързи. Все още обаче има и такива, на които пресяването на книжата им отнема немалко време и проверки.
Финансовият лизинг на недвижими имоти дава възможност да се придобие избран имот, като се плащат равномерни месечни вноски за договорен период от време. Един вид наподобява на покупката на потребителски стоки с разсрочено плащане. Сред преимуществата, които се сочат, са, че част от лизинговите компании са склонни да се съобразят с желанията на клиента при избора на самия имот. Обещават също по-бързо одобрение за финансиране, не особено голяма първоначална вноска, както и опции за договаряне на по-дълъг срок за откупуване на собствеността при малки вноски. Като плюс сочат още липсата на променлива лихва, непредвидени разходи и изненадващи курсови разлики.
Непроменливата лихва обаче често може да бъде нож с две остриета, защото при т.нар. плаващи лихвени нива и при промяна по други от условията кредитополучателят може да предоговори клаузите по заемния договор, сключен с банката.
Общото между строителите и лизинговите къщи е, че мнозинството от тях съвсем логично предпочита да работи със сгради, намиращи се в по-големите и икономически перспективни зони. Причината е, че там имотите са по-ликвидни.
Не случайно понякога изрично се уточнява, че разсрочена схема за плащане се приема само за определени градове или туристически зони. Най-прилагани са тези схеми в София, Варна, Бургас, Пловдив, Стара Загора, Благоевград, Велико Търново, Русе. Този модел на финансиране е разпространен също в градове като Добрич, Гоце Делчев, Хасково, Кърджали, Кюстендил, Ловеч, Монтана, Пазарджик, Перник, Петрич, Плевен, Разград, Сандански, Шумен, Силистра, Сливен, Смолян, Търговище, Видин, Враца и Ямбол. От туристическите зони с най-голяма популярност се ползват районите около Албена, Банско, Златни пясъци или Слънчев бряг.
Едни от най-често изискваните документи за финансиране на сделка за недвижим имот, без значение дали това ще стане по схемата заем от банка или чрез лизингова къща, са следните:
А) Книжа от фирми:
- Съдебна регистрация и последващи пререгистрации на дружеството
- Удостоверение за актуално състояние
- Учредителен документ на дружеството (учредителен договор, дружествен договор или устав)
- Заверени счетоводни отчети на дружеството (баланс, отчет за приходите и разходите) за последните три години и последното изтекло тримесечие на текущата година
- Налични оферти за оборудването (лек автомобил) на транспортното средство (недвижимия имот, предмет на потенциална лизингова сделка)
- Попълнен формуляр за кандидатстване. Може да се получи директно от съответното лизингово дружество или от банката
Б) Книжа от физически лица:
- Искане за лизинг (съдържа декларация за текущо семейно състояние и доходи)
- Копие от лична карта
- Копие от офертата на доставчика за имота, предмет на лизинговата сделка
- Декларация за задължения от публичноправен характер към държавата и/или общините, задължения по банкови кредити и лизингови договори
- Документ, удостоверяващ дохода (служебна бележка за доход, копие от годишната данъчна декларация за предходната година, копие от договор за управление, др.)
Автор: Мария Радмилова, в. Сега