Голямата конкуренция между банките при ипотечното кредитиране за граждани доведе до едни от най-изгодните и ясни за клиентите условия в банковия сектор. Има обаче опасност хората да попаднат в капан, ако не са напълно информирани за детайлите при теглене на заем. Същото важи с още по-голяма сила за условията по кредитите, отпускани от т. нар. небанкови финансови институции.
Първо, клиентът трябва да е наясно, че не винаги рекламираните лихви са постижими за всички клиенти. Когато ситуацията при някой е по-рискова, например ако има по-голям процент сиви доходи, естествено е банките да калкулират този риск и лихвата за този клиент да е по-висока. Неслучайно в самите условия на някои банки вече пише, че лихвата "започва от ...". Лихвата примерно не е 8%, а започва от 8% и може да е 8.3-8.4%.
Рекламата по принцип не може да претендира за изчерпателност, така че е рисково хората да се облягат на нея като източник за информация. Миналата година например често имаше реклами за промоционални лихви, но отдолу с дребен текст се посочваше какви са лихвените проценти, след като изтече срокът на промоцията.
Клиентите трябва да имат предвид, че лихвата може да се променя и да е различна от тази, при която е сключен договорът. Причината е, че тя често се състои от определена плаваща величина, например европейската лихва ЮРИБОР, основния лихвен процент, банков лихвен процент плюс надбавка. Надбавката обикновено е фиксирана в договора за кредита. При спад на ОЛП например се намалява и размерът на оставащите погасителни вноски. Когато обаче тези лихвени проценти започнат да бележат ръст, резултатите са с обратен знак, както е през последните месеци.
Практиката на банките е различна - някои не коригират погасителните вноски по кредита, докато други начисляват разликите от размера на лихвения процент годишно, в края на срока на изплащане или по-рядко ежемесечно. Тези детайли банките рядко разясняват на клиентите.
Съществен момент е, че когато лихвените нива по ипотечните кредити се понижават, по отпуснатите вече кредити трезорите рядко коригират по своя инициатива лихвата в посока надолу. При изрична молба от страна на клиентите и срещу такса, варираща до 2 % върху остатъка от главницата, лихвата може да бъде коригирана надолу.
При избор на оферта за ипотечен кредит акцентът не бива да пада основно върху договорения лихвен процент. В крайната цена на кредита се калкулират и редица такси и комисиони. Таксата за усвояване например варира от 0.5% до 2%. Често се дължат годишни такси за управление до погасяването на кредита.
Обикновено хората не обръщат внимание на таксата за предсрочно погасяване например, защото смятат, че те едва ли ще се възползват от тази възможност. Ниските й нива обаче дават по-изгодна възможност за рефинансиране на кредита, ако впоследствие се появят по-добри условия в друга банка. Но ако таксата за предсрочно погасяване е 5% върху остатъчната главница, на практика рефинансирането на кредита придобива смисъл само при много големи разлики в лихвените нива. Сега таксaтa за предсрочно погасяване варира от 0 до 5% в различните банки.
Друга такса, на която не се отдава достатъчно значение при избора на банка кредитор, е таксата за просрочие на месечните вноски.
Ако не се погаси вноската на падежа, т.е. на определената дата, започват да се начисляват допълнителни такси или лихви, стигащи до 20% надбавка над редовната лихва. В някои банки наказателната лихва е само върху размера на месечната вноска, която не е платена навреме, за периода на просрочието. В други трезори обаче я начисляват върху целия размер оставаща главница по кредита. Това може да не е критичен фактор за избора на оферта, но не е за пренебрегване, ако за забавяне бъдат начислени такси и лихви в размер например на 20 евро.
В друг капан е възможно да попаднат кредитополучателите, ако част от таксите, дължими през периода на изплащане на заема, не са включени в договора за кредит, а препращат към тарифата на банката. Това означава, че клиентът трябва да следи специално и общата тарифа на банката.
Важен момент при тегленето на ипотечен кредит са задължителните имуществени застраховки на обезпеченията.
Понякога се случва банката да посочи конкретната застрахователна компания или списък от няколко дружества, с които да се сключи застраховката. Причината, с която кредитиращите институции се аргументират, е по-лесното администриране на застраховките. В някои банки застрахователните премии, които клиентът плаща, наистина са по-ниски, отколкото в други банки. Тук е мястото клиентът да направи своя избор.
Съществува и разлика в застрахователните суми, изисквани в различните банки при имуществените застраховки. Ако имотът е застрахован върху стойност, близка до размера на кредита, с настъпване на застрахователно събитие застрахователят изплаща на банката обезщетение до размера на дължимия кредит, но гражданинът остава без имот и без средства. Затова е по-добре имотът да се застрахова върху пълната му пазарна стойност и при щета да се получи разликата между стойността на имота и размера на кредита.
Например, ако къщата струва 100 000 лв., а кредитът е 30 000 лв., при пълна щета застраховката покрива дължимия кредит, а гражданинът ще получи останалите 70 000.
Често задаван въпрос е кое е по-изгодно - дали вноските по схемата за погасяване да са равни или намаляващи.
Едни от предимствата на намаляващите вноски например са по-малкият лихвен разход за целия период на връщане на заема и по-бързото погасяване на главницата в първите години на кредита. Недостатък е обаче, че в началото вноските са по-високи в сравнение с погасителни вноски при анюитетния план. Тенденцията на доходите е точно обратната - да се повишават с течение на времето. Така възниква риск намаляващите вноски да бъдат застрашени от просрочие през първите години от кредита при недостатъчно добре преценена кредитоспособност. Интересно е да се отбележи, че някои банки не допускат погасяване с намаляващи вноски на жилищни кредити.
Рекламите на жилищни кредити подвеждат в още едно отношение - хората остават с впечатлението, че лесно биха могли да финансират цялата сделка за покупка на апартамент с жилищния си кредит. Истината обаче е, че банките отпускат между 70% и 90% от цената на имота. При недекларирани официално доходи, както и при недостатъчно атрактивни имоти - и по-малко.
Друг ключов момент е какво се разбира под цена на имота - дали пазарната или ликвидационната оценка. Защото, ако банката се ръководи от т. нар. "ликвидационна оценка", заемът става още по-малък като сума. Този термин означава най-високата постижима цена при бърза продажба.
Друг капан са сроковете за одобряване и разглеждане на ипотечните кредити. Сроковете, обявявани в рекламните брошури - например от 2 до 5 дни, не са истинските срокове, за които може да бъде получен заемът. Често това е времето, необходимо само за получаване на предварително одобрение и анализ на кредитоспособността. Ипотечните кредити обаче са по-специфичен вид заеми, които изискват по-широко проучване на клиентите, както и обследване и оценка на имотите, предложени за обезпечение на кредитите. Следва да се предвидят и административните срокове, необходими за набавянето на някои от документите, свързани с ипотечния кредит и сделката за покупка на недвижим имот, които допълнително удължават времето за финализиране на процедурите.
Опасност от излишно немалко оскъпяване на кредита се явява в изискването при някои банки и небанкови финансови институции за задължителен гратисен период, по време на който клиентът изплаща само лихви на кредитора. Това изискване обикновено касае кредити, усвоявани на траншове, и се отнася за периода до пълното усвояване.
Тъй като става въпрос за дългосрочни финансови решения, препоръчително е сделките за покупка на имот с кредит да се консултират с юрист и с кредитен консултант.
В момента обявените лихвени проценти за ипотечни кредити в евро за покупка на жилище се движат между 6 и 12%. За лихвени нива под 6.5% биха могли да се класират клиенти, ползващи преференциални условия. Лихвени нива над 8-9% са за клиенти, за които е трудно документално да покажат доходите си, поради което лихвата съдържа рискова надбавка.
Цветанка Георгиева, оперативен директор на "Кредитланд", кредитен посредник, в."Сега"
(29.11.2006)