Преди малко повече от 2 години взех ипотечен заем от 30 000 евро. Трябва да го върна за 20 години. Според договора през първите 2 години плащах 7.8% лихва, а лихвата върху останалата сума е 9%. Ако искам предсрочно да си погася заема, таксата ми е 2%. Въпросът ми е дали има начин да плащам по-малки вноски, защото лихвите оттогава доста паднаха?
Витанова, Пловдив
Наистина лихвите по заемите сега са чувствително по-ниски в сравнение с преди 2 години. Има два начина да плащате по-ниска лихва: да предоговорите лихвата с вашата банка или да вземете нов кредит с по-изгодни условия и с парите да погасите първия заем.
За да прецените добре кой е най-изгодният за вас вариант, трябва да внимавате за детайлите. Що се отнася до конкретния случай, лихвените нива на кредитите в евро в момента са около 6.5 % при доказани доходи. Ако се запази остатъчният размер на заема и срокът му, падането на лихвения процент на 6.5 би довело до намаление на месечните ви вноски с около 45 евро.
По принцип предоговарянето на условията по договора в същата банка е съпроводено с плащане на такса. Тя може да е фиксирана сума - 50 лв., 100 лв., дори и 1500 лв., но може да е и процент от заема - най-често 1-2%. За да се случи предоговарянето, първо трябва да подадете писмена заявка до банката. За да ви каже да, кредиторът обикновено проверява дали редовно сте си плащали вноските, таксите, застраховките и т.н.
Съветът ми е да внимавате дали с анекса, който подписвате, не се променят в неблагоприятна посока други уговорки в договора. Например да се вдигне таксата за предсрочно погасяване от 2% на 5% или да се въведе нова такса за годишно обслужване.
Обикновено предоговарянето се предпочита пред другите варианти, защото процедурата е по-кратка, а и излиза по-евтино, ако банката предложи близки до пазарните условия лихви и на старите си клиенти. По-конкретно, човек има смисъл да предоговаря лихвата, ако таксата за предсрочно погасяване не е прекалено висока и не надхвърля спестената сума от по-ниските месечни вноски. Например, ако таксата е 1000 лв., а месечната вноска за следващите 12 месеца намалява само с 50 лв., няма смисъл да предоговаряте, защото предварително ще платите това, което бихте спестили в следващите 2 години. А в това време лихвите може да паднат отново. В този случай може би е по-разумно да се замислите за смяна на кредитиращата ви банка.
Рефинансирането е другата възможност. То представлява изтегляне на нов кредит, обикновено с различни условия - размер, лихвени проценти и т.н., от същата или от друга банка. С тези пари се погасява първият кредит. Човек трябва много точно да прецени цената на рефинансирането, защото то обикновено е съпроводено с такси и процедури за кандидатстване за нов и погасяване на стария кредит.
Един от основните разходи е таксата за предсрочно погасяване на първия заем, която варира от 0% до 5%. Тези пари често не се налага да се дават кеш, а се включват към главницата на новия кредит, поради което не е възпиращ фактор. Мотив за рефинансирането може да не е по-ниската цена, а например желание за смяна на валутата, срока и т.н. За такива промени банките и без това събират такса от 1-2%.
Другото перо са нотариалните такси. Те се събират при заличаването на старата ипотека и учредяването на новата. Новата банка също си начислява свои такси - за разглеждане на документи, за пазарна оценка, за усвояване и др. - общо 1-2%. Желаещите да си рефинансират заем трябва да имат предвид, че срокът на цялата процедура може да надхвърли един месец.
Най-различни мотиви могат да подтикнат човек да предпочете рефинансирането при нов кредитор пред предоговаряне на условията в настоящата си банка. Старата банка например може да не предлага конкурентни условия. Може причината да е консолидиране на кредити - обединяване на всички кредити на гражданина на едно място. Наред с финансовите ползи има и субективни фактори, които тласкат към рефинансиране - неудовлетвореност от обслужването на първоначалната банка или пък ползване на допълнителни облаги при новия кредитор
Автор: Цветанка Георгиева, оперативен директор на Кредитланд, www.creditland.bg за в. Сега
(21.02.2007)