Когато се каже ипотека, повечето хора се сещат за теглене на кредит за купуване на апартамент, срещу което съответната банка придобива правото да стане собственик на имота в случай на неиздължаване. Или пък за, както популярно се казва, залагане на отдавна придобито жилище срещу пари за купуване на ново.
Да се ипотекира обаче може не само нещо готово, но и ограничени вещни права - право на строеж, право на пристрояване, на надстрояване. Единственото ограничено вещно право, което не може да се ипотекира, е ползването - просто защото то не може да се купува, продава, дарява, заменя и т.н. както правото на строеж.
Макар през последните години да има спорове дали ипотекирането на правото на строеж е възможно или не, законът и практиката - съдебна и банкова, сочат, че ипотека е възможна. В този смисъл е и чл. 60, ал. 4 от Закона за кредитните институции, в който буквално е записано, че "банката има право на законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит".
Има немалко хора, които разполагат със земя, годна за строеж. Те обаче не искат да обременяват с ипотека цялата земя, още повече че през последните години цената на правото на строеж се вдигна неимоверно. Ако банката е съгласна, няма никакъв проблем да се вземат пари и само срещу ипотекирането на право на строеж.
Чести са и случаите, в които строители купуват или придобиват право на строеж от собствениците на земя срещу задължението да им построят един или два апартамента. И когато теглят кредит, обичайно и първоначално ипотекират именно правото на строеж.
Правото на строеж (суперфицията) може да принадлежи на няколко лица едновременно,всяко от които може да ипотекира своята идеална част. Ако то е част от съпружеската имуществена общност, то и двамата съпрузи трябва да са съгласни за учредяването на ипотеката. Ако договорът е бил сключен само от единия съпруг, ипотеката ще породи действие, ако другият не оспори пред съд сделката в срок половин година от узнаването й.
Правото на строеж може да се ипотекира, преди да има построена сграда върху земята. Но това е до момента, в който се появи груб строеж. След това ипотекиране на правото става ако не невъзможно, то много спорно. Въпреки че то така или иначе съществува върху земята и ако сградата погине по някакъв начин, върху същия парцел ще може пак да се строи.
Спорно е как трябва да се постъпи в често срещаните случаи, в които банките отпускат кредити на строители - притежатели на правото на строеж. Смята се, че е по-правилно ипотеката да се учреди с договор, а не да се впише като законна.
Специално в случая с правото на строеж има една тънкост, която е по-важна за кредитора. Неупражняването на правото на строеж в продължение на пет години води до неговото погасяване в полза на собственика на земята.
А пък за ипотеките важи 10-годишният срок на вписването на ипотеката по смисъла на Закона за задълженията и договорите. Тук е важно, че ако не се построи сграда в петгодишния срок, учреденото право на строеж се погасява и то се връща в собственика на земята, който го е учредил. И ипотеката просто не важи за него. Затова и кредиторите трябва да внимават много на какво основание се притежава правото на строеж, от кого точно, дали е сигурно, че ще се строи, и т.н. Защото определено рисковете са много и те са предимно за кредиторите.
Автор: Красимир Добрев, юрист; в. Сега