Данъците върху имотите в Гърция. Какво трябва да знаем, ако купуваме имоти в Гърция.

ДАНЪЧНИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ КЪМ ГРЪЦКИТЕ ДАНЪЧНИ СЛУЖБИ

НА ГРАЖДАНИ НА ЕС, ПРИТЕЖАВАЩИ ИМОТИ В ГЪРЦИЯ

         Статията е насочена към хилядите български граждани, които вече са собственици на ваканционни имоти в Гърция и за които непознаването на местните закони може да доведе до неприятни последици и „консулски случаи”[1].
   Ако до 2009 г. първият имот придобит от чужденец в Гърция бе освободен от данъци, то сега данъците са повече от един. Те в еднаква степен засягат гръцките граждани и тези от останалите страни от ЕС, включително и България. Разлика има между собственици, постоянно живеещи в друга страна и не получаващи доходи в Гърция и тези, които постоянно пребивават или получават доход в тази страна. Последните имат допълнителни данъчни задължения, които ги доближават до местните граждани. С промяната параграф 1 на чл.2 от Данъчния кодекс през 2011 г.[2] всяко лице пребиваващо физически повече от 183 дена за календарна година в Гърция, следва да декларира всички свои доходи и да плаща данъци за тях в гръцките данъчни служби.

   Данъчната оценка на имотите в Гърция се базира на концепцията за т.н.  обективна стойност. Тя се изчислява за всеки имот от данъчните служби обикновено на 4 години въз основа на карти и таблици изготвени от Министерството на финансите. Отчита се търговската стойност, квадратурата, местоположението и на кой етаж е и т.н.. Ключов момент в това отношение са ценовите зони (ΤΙΜΗ ΖΩΝΗ). Почти всички населени места в Гърция са включени и/или разделени на зони според предполагаемата стойност на имотите в тях[3] [4].  Съответно данъчната оценка на имота е „обективната стойност” на квадратен метър в зоната,  където се намира жилището умножено по неговата квадратура. „Обективната стойност” често е по-ниска от пазарната и корекциите са с ясна тенденция към нейното увеличаване. В някои райони в условията на криза „обективната стойност” вече е по-висока от пазарната стойност. Тя  може да се оспори в 30 дневен срок след получаване на данъчно съобщение.

   Собствениците на имоти в Гърция, живеещи в чужбина, са задължени да подават и данъчна декларация  - форма "E-1", дори когато нямат никакъв доход в Гърция. Те следва да попълват и форма "E-9", в която описват евентуално настъпили промени в имотите, които притежават. Формата се подава чрез достъп до електронната система на Министерството на финансите. Данните от тази декларация са конфиденциални, но се отразяват в наскоро създадения  Имотен регистър, който наблюдава и отразява всяка промяна на собствеността и ползването на имотите в Гърция.. Сроковете за подаване на декларациите се определят всяка година от Министерството на финансите. За закъснение се налага глоба, чиято сума варира през годините. Повечето гърци подават данъчни декларации чрез своите адвокати или нарочни данъчни посредници. За пребиваващите в чужбина за това е необходимо  пълномощно.

  Роенето на имотни данъци в Гърция е следствие от финансовата криза  и опитите на поредица от правителства да акумулират допълнителни финансови средства за преодоляване на дефицита и да повишат събираемостта на данъците. Периодичността на това упражнение, което заплашва да се превърне в перманентно, създава несигурност сред данъкоплатците, местни и чужди. Отделно силната съпротива на гърците срещу налагането на нови и според тях недостатъчно обмислени и направо „несправедливи” данъци, води до още по-чести законодателни промени или цялостното им отменяне. Същевременно непрекъснато нараства данъчната оценка, таксите, разширява се кръга на облагаемите обекти, въвеждат се нови и извънредни данъци.

1. Данък имоти (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας  - ΦΑΠ)  понастоящем e стандартният данък имоти за физически и юридически лица. Облагат се само имоти (сгради и земя) със стойност над 200 000 евро. В сегашния му вид е въведен през 2010 г. със закон  3842/2010 и се прилага от 1 януари същата година, като замени друг имотен данък ЕТАК. През 2011 год. с член 33, първи параграф на закон 3986 са заложени нови тарифи, в сила от 1 януари 2011 г.  Двойно е намален необлагаемия минимум от 400 000 на 200 000 с валидност за 2011 и 2012 г. За неплатени данъци за 2010 минимумът  остава 400 000 евро. Приета е и допълнителна промяна за облагане с данък за 2010, 2011 и 2012 на имоти над 5 000 000 евро.

   Таксата за облагане на имоти на юридически лица засега е 0,6%. Таксата за сгради използвани за присъща производствена и бизнес дейност е 0.1%, а за организации с нестопанска цел - таксата е 0.3%. За 2010, за хотели бе въведена такса от 0.033%.

За 2011 и 2012 е  валидна следната тарифа на ФАП за физически лица :

„Етажи”                     Тарифа облагане   Данък     Общо данъчна  Общо данък 
на стойността на                в %               в евро      основа в евро      в евро                  
на имота  в евро  
                          
до 200 000                            0                      0              200 000                   0
следващите 300 000          0,2                  600              500 000               600
следващите 100 000          0,3                  300              600 000               900
следващите 100 000          0,6                  600              700 000            1 500
следващите 100 000          0,9                  900              800 000            2 400
следващите 420 000          1,0             42 000           5 000 000          44 400
При стойности                     
над 5000 000 евро             2,0

   От 1 януари 2011 год. изключения за физически лица  има за парцели извън регулация, както и за сгради под строеж за срок до 3 години от даването на разрешението за строителство. Въведено е и минимално заплащане на данъка от 1 евро на кв.м.

  Данъчна декларация за имота следваше да се подаде до 31 май. Плаща се на три вноски на 2 месеца като първата е при подаването на декларацията. След изборите през юни 2012 г. се очаква масово разпращане на съобщения за ФАП за 2010 и за 2011 г.

2. Telos Akinitis Periousias (TAP) е местният данък имоти. Подобно на ФАП данъчната оценка на имота се изчислява въз основа на квадратурата на жилището х „обективна стойност” на квадратен метър в зависимост от ценовата зона.  Получената стойност се умножава с коефициент между 0.25‰ - 0.35‰.

   Не се плаща местен данък за:
- сгради в строеж за 7 годишен период от издаването на разрешителното за строеж или докато започнат да бъдат използвани преди този период,
- общите части на жилищните блокове,
 - сгради - паметници на културата.

   Данъкът се заплаща на вноски на всеки два месеца чрез публичната електрическа компания ДЕИ . Отбелязан е в сметката за тока на втора страница в графа В. Ако на имотът няма построена сграда, данъкът се изчислява на квадратен метър от парцела и се заплаща от собственика годишно директно в общината.

Останалите данъци са специални или извънредни. Някои от тях вече са отменени, но продължава събирането на дължимите суми за минали години.


3. Извънредният специален данък за електрифицирани сгради (Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών  - EETHDE) е наложен само за 2011 и 2012 г с чл. 53 на  закон  № 4021 от 27 септември 2011 г. в съответствие с препоръките на ЕС и МВФ. Законът бе публикуван на 19 октомври 2011 г., а допълнения и изменения са направени на 20 окомври, 1 и 16 декември 2011, 3 февруари, 2 март и май 2012 г. Касае всички застроени имоти, свързани с електрическата мрежа, включително вили и селски къщи, независимо дали електрификацията е от Обществената електрическа компания ДЕИ  или от други източници. Задълженията по него са валидни и за собственици, които са се откачили от електрическата мрежа на ДЕИ след 17 септември 2011 г.

   Данъчно задължени са собствениците на жилищни и търговски имоти, независимо дали живеят в страната или чужбина. Събира се заедно със сметките за електрически ток. Наемателят, ако има такъв,  е длъжен да плати този данък, а в последствие да си възстанови платено за сметка на дължимия от него наем. ДЕИ събира данъка от името на държавата и бе задължена да прекъсне подаването на електричество за жилището, за което не е платен въпросния данък.

  EETHDE се изчислява въз основа на 1) квадратурата на жилището, така както се води в електрическата компания умножена по 2) определена такса на квадратен метър в зависимост от ценовата зона и се коригира с 3) годините на имота. Ако имотът е в зона, където няма определена официална стойност на имотите, се плаща по 3 евро на кв.м. На 15 септември 2011 г. гръцкото Министерство на финансите публикува следната таблица с таксите на квадратен метър в зависимост от зоната, в която се намира:

Ценова зоната         Такса евро/кв.м

за уязвими групи               0,5
до 500 евро                      3
  501 – 1000                      4
1001 - 1500                       5
1501 - 2000                       6
2001 - 2500                       8
2501 - 3000                     10
3001 - 4000                     12
4001 - 5000                     14
над 5000                         16

Размерът на  дължимия данък се коригира според годините на жилището по следната таблица:

Възраст на жилището    Корекция

до 26 години                     1,00
25 - 20 години                   1,05
19 – 15 години                  1,10
14 – 10 години                  1,15
  9 – 5 години                    1,20
  4 – 0 години                    1,25

Пример за жилище 80 кв.м, построено преди 20 години и намиращо се в зона с официални цени на имотите между 2001 и 2500 евро:
                   80 х 1,05 х 8 евро = 672 евро
Това уравнение, в тази последователност се появява и на втората страница в графа В – Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε. за допълнителните данъчни задължения, плащани със сметката за електричество.

    В уязвимите групи, които плащат по най-ниската тарифа от 0,5 евро/кв.м. са включени семейства с 4 и повече деца, (до поправката на 3 февруари имаше изискване за годишен семеен доход до 30 000 евро), различни категории инвалиди и неизличимо болни. Значителен брой физически и юридически лица са освободени от този данък. Не плащат безработни за повече от една година, не получаващи помощи за безработни и с деклариран годишен доход за 2010 г.  под 8 000 евро, или регистрирани безработни за 6 месеца през последната година с деклариран годишен доход за 2011 г. под 12 000 евро., не зрящи (от 20 октомври 2011), пенсионери с 35 годишен стаж първа категория труд, не наети регистрирани моряци и пенсионирани моряци. Освобождаването от този данък или ползването на облекченията касае само жилища под 120 кв.м. + 20 кв.м. за всяко дете до 200 кв.м. и стойност по-малка от 150 000 евро + 10 000 евро за всеки зависим  и намиращо се в зона, където средната цената на кв. м. е оценена  под 3 000 евро. В първоначалните сметки, освобождаването от данък или включването в уязвима група не е отчетено, така че лицата покриващи тези критерии се очаква да подадат отделни молби в местната данъчна служба/ефория за включването в тези групи и възстановяване на вече платения данък.

    Не се облагат и общите части на жилищни блокове, държавни, общински и обществени сгради, собственост на благотворителни организации с нестопанска цел, спортни зали и съоръжения за аматьори, исторически и археологически паметници, посолства и гробища. Освободени от този данък са сградите, използвани изключително за земеделие, животновъдство и производство, но не и магазините и другите бизнес имоти. Собствениците на хотели оспорват данъка на основание, че не отчита сезонността на тяхната работа и затварянето на повечето хотели през зимата. Църквата, която притежава имоти за над 700 млад. евро, също е освободена от този данък, освен за тези от нейните имоти, които се използват за търговски или жилищни цели.

    Предвидено бе дължимият за 2011 г. данък да се плати на две равни вноски от октомври 2011 до януари 2012, а за следващата година на 4 вноски от май до декември 2012 г. като в последствие бе предвидена и пета  вноска през януари 2013 г.

    За последното тримесечие на 2011 г. правителството се надяваше чрез този данък да събере около 1,7 – 2 млрд. евро. Но профсъюзите подеха масова кампания на гражданско неподчинение срещу тази „несправедливост”, което значително подкопа събираемостта. За това допринесе и решенията на гръцките съдилища по дела заведени от  данъкоплатци, които атакуват съответните разпоредби за въвеждане на данъка като противоконституционни и по конкретно наказанието предвидено в случай на неплащане. Първоинстанционният съд в Каламата бе първият, който забрани прекъсването на тока на данъкоплатец, който не е платил данъка, тъй като данъкът очевидно е бил определен неточно. На свое пленарно заседание от 2 декември 2011 г. под председателството на сегашния министър-председател Панайотис Пикраменос Върховният административен съд реши, че EETHDE не противоречи на гръцката конституция, само ако е временна мярка, докато прекъсването на тока за неплащането му й противоречи.

    В свое циркулярно писмо 1244 от 1-ви декември 2011 г. Министерството на финансите направи необходимите корекции и внесе някои допълнителни разяснения по:
- метода на прилагане на по-ниските тарифи за инвалиди и други нуждаещи се,
- времето, когато се издава заповед за прекъсване на тока,
- освобождаването от EETHDE  на сгради за индустриални и сходни цели (земеделие, животновъдство, както и хотели, когато има погрешно издадена сметка за електричество, включваща EETHDE);
- плащането на EETHDE в местните данъчни служби за сгради на лизинг;
- повторното свързване на домакинства, на които токът е бил прекъснат,
- плащането на EETHDE на вноски;
- освобождаването на юридически лица със седалище в чужбина при условията на реципрочност  и др. 

    Тези уточнения, обаче, не доведоха до увеличаване на събираемостта на данъка. През първото тримесечие на 2012 г. размерът на неплатените сметки надхвърли 1 млрд. евро, което постави в затруднение самото функциониране на ДЕИ. През април държавата бе принудена да го финансира с 250 млн. евро за текущите разходи по снабдяването с електроенергия на населението в цялата страна. ДЕИ, което по начало не бе склонно да прекъсва тока, бе принудено допълнително да реагира и, явно с неофициалното съгласие на Министерството на финансите, се отказа от събирането на данъка за 2012 г. Въпреки изискванията на закона, EETHDE не бе включен в новите сметки, а старите задължения бяха редуцирани с неплатения данък за 2011 г. Данъкът вече ще се събира от данъчни служби, а не от електрическата компания. Вече има предложение от  2013 г. EETHDE  и стандартният данък ΦΑΠ да бъдат интегрирани в нов данък имоти.

4. Единният данък имоти (Εναίο Τέλος Ακινήτων – ΕΝΑΚ) е наложен  със закон № 3808/2009 и е валиден за данъци за календарните 2008 и 2009 г., но на практика не е бил масово събиран. През 2010 г. този данък е заменен от ФАП. След изборите се очаква кампания за събиране на дължимия данък за 2009 г., която касае над 1,28 данъкоплатци и се очаква да събере над 70 млн. евро.

По същество ΕΝΑΚ е плосък данък и възлиза на 0,1 %  от данъчната оценка на имота. От данъка се изключва основното жилище на всяко домакинство с данъчна оценка до 100 000 евро, (при собственост на двамата съпрузи – 200 000) или размер до 200 кв. м и  с 25 кв. м повече за всяко следващо дете, след третото. Същевременно се определя и минимална облагаема стойност на квадратен метър от 1 евро за всички сгради в места с население над 1000 души, което засегна отрицателно не дотам заможните прослойки.

5. Извънредният данък за големи имоти (Εκτακτη Εισφορα στη μεγάλη ακίνητη περιουσία) е въведен през 2009 г. и само за 2009 г. със закон № 3808/09 с цел спешно осигуряване на приходи предвид  бюджетния дефицит. Данъкът се изчислява на основа на официалната „обективна стойност” имота и за физически лица има следните тарифи:

Стойност на имота      Данъчни такси  
         в евро                           %

   400 000 - 600 000            0,1%
   600 001 - 800 000            0,2%
   800 001 - 1 000 000         0,3%
1 000 001 - 1 300 000         0,4%
1 300 001 - 1 600 000         0,5%
1 600 001 - 2 000 000         0,6%
2 000 001 - 2 500 000         0,7%
2 500 001 - 3 000 000         0,8%
      над 3 000 000               0,9%

   През 2012 г. ще продължи събирането на дължимите суми по този данък от 2009 г.

   Сходен данък е еднократният „Извънреден данъчен принос” (Έκτακτη Εισφορά)  гласуван през 2011 г. и валиден за календарната 2010 г. С него се облагат годишни доходи над 12 000 евро, луксозни коли, лодки, яхти, самолети и други. Данъкът се изчислява за всеки обект отделно и е 5% от предполагаемия доход, необходим за поддържането на тяхното поддържане. Данъчно задължени са собствениците и ползвателите. По отношение на имотите той засяга плувните басейни  и възлиза на около 5 евро на квадратен метър от площта на басейна.  Плаща се в данъчната служба на две вноски. Ако се плати наведнъж има 5% отстъпка.

6. TEKMERIA. Сумите, които евентуално се дължат по т.н tekmeria  не са по самостоятелен имотен данък. Те се плащат по данъчната декларация - форма "E-1" – като част от облагането на всички доходи получени в Гърция. От 1 януари 2011 г. от нея са освободени чуждите граждани, притежаващи имоти в Гърция, които не получават доход от тях и живеят постоянно извън страната.

   Текмерия е концепция за „предполагаемия доход” широко използвана в гръцкото законодателство за целите на данъчното облагане. На практика тя се свежда до презумпцията, че за да издържаш себе си и семейството си, за да поддържаш имот, кола, плувен басейн и т.н.в Гърция се нуждаеш минимум финансови средства, чиито размери се определят отделно[5]. Ако в данъчната декларация е заявен по-нисък доход, се добавя облагане с 5 % на остатъка до предполагаемия доход. Прилагането на тази концепция и към чужденците, притежаващи имоти в Гърция, но без доход, доведе до облагането на нереален фиктивен доход и породи необходимостта да се превеждат предварително  в собствената банкова сметка в Гърция, средства в размер около очаквания „предполагаем доход”, за да се избегне допълнително облагане. Тази необходимост отпадна през май 2011 год. Новите разпоредби на чл. 18, буква "η" на закон №  2238/1994 (Данъчния кодекс), направени с  чл.21 параграф 3а на закон № 3943/2011 отменят, считано от 1.1.2011 г. прилагането по отношение на чужди граждани, постоянно пребиваващи в чужбина, на концепцията за предполагаем доход за тяхното данъчно облагане. Няма гаранции, че това решение няма на определен етап да бъде отменено. Тази подход продължава да е валиден за чужди граждани, които работят или получават друг доход в Гърция, независимо от продължителността на тяхното пребиваване в страната.

   Изчисляването на предполагаемия доход, достатъчен за поддържане конкретния имот, е съобразено с неговия размер и се изчислява по следната тарифа:

Квадратура               Годишен предполагаем разход


до 80 кв.м.                                40 евро/кв.м.
следващите 81 – 120 кв.м.       65 евро/кв.м.
следващите 121 – 200 кв.м.   110 евро/кв.м.
следващите 201 – 300 кв.м.   200 евро/кв.м.
следващите над 300 кв.м.      400 евро/кв.м.

  Окончателният размер на предполагаемия годишен доход, достатъчен за поддържане на жилището се коригира със следните показатели:
- увеличава се с 40%, ако жилището се намира в ценова зона над 2 800 евро/кв.м.,
- увеличава се със 70%, ако жилището се намира в ценова зона над 5 000 евро/кв.м.,
- увеличава се с 20%, ако имотът е самостоятелна къща (не е апартамент),
- увеличава се с 40 евро/кв. м за помощни помещения и незаконни постройки,
- намалява се с 50%, ако имотът не е основно жилище (само ако постоянното местопребиваване на собственика е в чужбина),
- намалява се с 30% за пенсионери над 65 години.

Допълнително се изчисляват и прибавят предполагаемите разходи за басейн:

Плувен басейн      Годишен предполагаем разход


до 60 кв. м.                          60 евро/кв.м.
над 60 кв. м.                      200  евро/кв.м.
Вътрешен басейн            Сумата се удвоява

Към така получените суми се прибавя и предполагаемия доход за личната издръжка на собственика -  3 000 евро, ако е неженен  - за всеки собственик, ако са повече от един.   За семейни двойки сумата е 5 000 евро, ако имотът е на името на двамата. Това задължение е въведено през 2010 год.
Размерът на данъка в е 5% от разликата  между цялата изчислена сума и декларираните доходи.

31 май 2012
  Солун

[1] Налагат се различни глоби, удвоява се дължимия данък, въвежда се 2% месечна лихва върху дължимата сума и т. н. Въпреки че, като цяло гръцката администрация рядко се характеризира като „ефективна”, има процедури, които се спазват и на 7-8 години се прави индивидуален одит на данъчните декларации, плащането на данъците, оценка на имота и т.н.
[2] Със закон № 3943/2011, публикувано в гръцкия „Държавен вестник” - Official Journal of the Hellenic Government 66 A'/31-3-2011.
[3] - http://s.enet.gr/resources/2011-09/grafima22a--2-thumb-large.jpg,  http://s.enet.gr/resources/2011-09/grafima22proto-thumb-large.jpg,  http://s.enet.gr/resources/2011-09/grafima22delta-thumb-large.jpg. 
[4] Цената в зоната, където се намира дадено жилище е отбелязана на сметката за електричество (ΤΙΜΗ ΖΩΝΗΣ), на втора страница в графа В за допълнителните данъчни задължения при местния данък имоти – ΤΑΠ.
[5] По подобен начин до 17.12.2010, когато отпадна изискването да се доказва произхода на средствата за закупуване на имот в Гърция, при неясен произход те се облагаха като приход.